ADMINISTRACIONES DE CONSORCIOS: LO QUE HAY QUE SABER PARA
ESTAR AL DIA
Con el dictado de la ley 3254 se modificó la ley 941, vigente hasta entonces en
el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La ley 941 había creado un
Registro de Administradores de Consorcios y regulado dicha actividad.
La nueva ley junto con la ley 3291-, introdujo cambios que se discutían si se
encontraban vigentes dado que el GCBA no reglamentaba la ley.
Finalmente por decreto 551/10 se reglamentó la ley, y hoy en día se encuentra
vigente plenamente la ley 941 con las modificaciones introducidas por las leyes
3254 y 3291.
A razón de ello resulta conveniente que todo integrante de un consorcio conozca
cuáles son las disposiciones más trascendentes de este articulado legal a fin de
estar informado y actualizado en una cuestión que presenta a diario
inconvenientes y, de ese modo, estar en condiciones de hacer valer sus derechos
y exigir a los administradores el cumplimiento de sus obligaciones.
Primera obligación: El administrador debe estar inscripto ante el Registro de
Administradores de Consorcio.
Sin la inscripción, no puede llevarse adelante la administración, ni siquiera,
gratuitamente.
Como constancia de su inscripción el Administrador obtendrá un certificado.
Todos los años deberá acreditar ante el Consorcio que continúa inscripto.
El plazo para cumplir con la inscripción vence el día 31/03/2011
Entre las demás obligaciones del Administrador encontramos:
1- Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo
previsto por las normas vigentes. Es conveniente que siempre que tenga el
administrador una obra encomendada se le fije un plazo para su ejecución en el
acta respectiva.
2.- Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la
seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas
vigentes.
3.- Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente
del Consorcio y terceros.
4.- Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas
vigentes. A la fecha los libros serían: el Libro de administración; Libro de
Actas de Asamblea; Libro de sueldos y jornales; Libro de órdenes; Libro de
registro de firma de copropietarios; Libro de ascensores y todo aquel libro
que se disponga en un futuro por la autoridad de aplicación.
5.- Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el
que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios
presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
6.- Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los
consorcistas a la misma.
7.- Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y
las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de
obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
8.- Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del
Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de
propietarios. Si su Consorcio no lo ha hecho a la fecha, resultará
imprescindible que en la próxima Asamblea se decida la cuestión.
Esto resulta trascendente dado que, actualmente, muchos
administradores, mantienen los fondos de los Consorcios que administran
confundidos con su propio patrimonio en cuentas personales.
La cuenta debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del
Consejo de Administración designado por Asamblea. El administrador y el
autorizado actúan en forma conjunta.
9- Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los
reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día,
temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del
acta de la última asamblea realizada
La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre
que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada
contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizados por
Profesionales de Ciencias Económicas.
De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria podrá disponer la
realización de una auditoria legal a cargo de un Profesional del Derecho.
En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio,
dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su
administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención
de los mismos.
En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el
administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos
totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción y poner
a disposición de todos los propietarios las constancias que acreditan lo
percibido.
La ley ha querido también determinar los recaudos que deben cumplir las
liquidaciones de expensas a fin de hacerlas más comprensibles para los
copropietarios. En ese sentido establece que deben contener:
a.- Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L.,
Nº de inscripción en el Registro). El domicilio consignado ante el Registro por
el Administrador será válido para todas las notificaciones.
b.- Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el
Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
c.- Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo
total.
d.- Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio,
Nº de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que
corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a
cargo del consorcio.
e.- Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas,
indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de
matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso,
cantidad de cuotas y número de cuota que se abona. Debe acompañar copia de la
factura o realizar un detalle de la misma.
f.- Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de
póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza
y número de la cuota que se abona.
g.- El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de
C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando
su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
h.- En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en
los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los
datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto
y estado) y capital reclamado.
i.- Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio
correspondiente al mes anterior.
Es común que los copropietarios no tengan la posibilidad de controlar los
juicios por cobro de expensas por desconocer el tribunal que en ellos entiende,
o se encuentren con movimientos de pagos donde sólo se consignaba un rubro
genérico (ej.: pago por trabajo de pintura en tal unidad funcional). Ello debe
ser corregido por los administradores, debiendo mes a mes brindar información
detallada sobre los juicios en trámite y sobre cada pago realizado.
Otro rincón oscuro que la ley busca iluminar es la forma en que se contratan a
los proveedores de los Consorcios.
Para ello establece requisitos para contratar. Así establece que los
administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración
del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización
de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
a.- Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación
vigente así lo disponga.
b.- Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en
AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
c.- Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra,
por separado.
d.- El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e.- Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
f.- El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
g.- Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o
contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de
responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas
deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos
por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor.
En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para
evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de
los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo
indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.
Para brindar mayor seguridad a los propietarios, la nueva ley establece que
obligatoriamente el administrador deberá presentar una declaración jurada
patrimonial ante el consorcio, la que deberá ser aprobada por este.
Ello está destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador.
Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor
del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de
responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.
La ley introduce una la posibilidad de nombrar y remover al Administrador con
las 2/3 de los propietarios presentes en la Asamblea. Ello resulta en defecto de
falta de previsión en el Reglamento. Si el Reglamento establece otra mayoría,
esta continúa vigente.
Otra cuestión resulta ser la de los honorarios. La única forma de modificarlos
resulta ser por decisión de la Asamblea. No puede existir un aumento unilateral.
Si no está establecida la mayoría necesaria para aprobar el aumento, la ley
establece que debe ser por mayoría absoluta. (Es decir la mitad más uno de los
propietarios, estén presentes o no)
En caso de incumplimiento a cualquiera de todas las obligaciones debe saberse
que todo copropietario puede denunciar el incumplimiento en el Registro Público
de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal ubicado en la calle
Patricias Argentinas 277, Piso 1º, de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La
atención se efectúa de lunes a viernes de 10 a 14 hs. ( Tel.: 4958-6504 y mail:
registroconsorcios@buenosaires.gov.ar )
Requisitos para presentar una denuncia son:
Ser copropietario o acompañar poder especial del propietario para actuar en
sede administrativa, Acta de designación u otro modo fehaciente para demostrar
que la persona denunciada administra la propiedad y cobra honorarios; Tres
últimas liquidaciones de expensas;
Acreditar identidad (DNI/CI/LC); Datos del denunciado: nombre y apellido,
razón social, CUIT o DNI, domicilio; Nota testimonial escrita a máquina o en
letra mayúscula imprenta, expresando los motivos puntuales de la denuncia,
aclarando los documentos de prueba de los que se vale. En la misma deberá
consignar sus datos personales y los del administrador.
Recibida la denuncia, si la autoridad de aplicación encontrare mérito suficiente
en la misma ordenará la instrucción del correspondiente sumario e imputará al
denunciado.
Se da traslado al infractor mediante cédula por diez (10) días para que formule
el descargo correspondiente y ofrezca la prueba de la que pretenda valerse.
Notificado o vencido el plazo dado para ello, el instructor procede a recibir la
causa a prueba, determinando aquella que resulta admisible.
Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final del instructor, la
autoridad de aplicación dicta resolución definitiva dentro de los veinte (20)
días hábiles. La misma será publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires.
El plazo para ejercer la acción y/o denuncia es de 3 años.
Ahora Ud. sabe lo necesario para defender sus derechos. Igualmente, siempre
consulte con un abogado especialista y de su confianza.
Dr. Martín Dario Petasne
Tº 77 Fº 616 CPACF
Rypa Abogados
Tel: 4374-3170
E-mail: rypaabogados@yahoo.com.ar